过户之前的准备之贷款的选择

贷款的选择

（1）美国

关于贷款，可以按照时间的长短分，一般最常见的是15年和30年的，也有更短的，比如5年或者7年的。一般贷款周期越短，利率越低。

除了按照贷款的期限来分之外，还可以按照是固定还是浮动利率来分。

一种是15年或者30年的固定利率（15 year / 30 year fixed loan ），定下来以后这段时间里利率都是一样的，每月还贷的金额也都可以预期，减少了将来利率浮动的风险。

另外一种叫作浮动利率，一般比较常见的有5-ARM和7-ARM。分别代表5年利率固定，然后5年以后根据当时的基准利率调整；或者7年固定利率，然后7年后调整。目前来说，浮动利率前几年会比15年、30年的固定利率都要低不少，所以如果你在5〜7年内打算出售住房或者一次性还清贷款，可以选择这样的ARM贷款，减少每月需要支付的利息。但如果你打算常住还贷30年，那么存在5〜7年以后利率上升的不确定性，可能5〜7年以后利率会比目前的30年固定利率增加。

（2 ）加拿大

在加拿大，贷款最多一般可以贷25年。也分固定利率和浮动利率。

如果是固定利率（fixed ），那么一般有1年到10年不等的固定利率选择，如果选了 5年固定这样的贷款，那么5年里的利率是固定的，到期（5年）以后重新选择利率。

如果是浮动利率（variable rate），常见的产品是3年和5年，也就是3〜5年的浮动利率。不过即使选择浮动利率，其实每月的还贷负担还是一样的，如果期间利率变高了，那么还贷更多用于支付利息；如果利息变低了，那么还贷更多用于支付房贷的本金。目前在加拿大的主流贷款中，选择浮动利率的买家较多。

此外，在加拿大如果提前还贷，有些银行会要求你付一笔提前还贷的赔偿金，一般来说，固定利率的赔偿金要比浮动利率高。

（3）澳大利亚

澳大利亚的贷款最高可以贷30年，也有固定利率和浮动利率的选择。

固定利率一般有1、2、3、5年的选择，也就是贷款在这段期间的利率是固定的，到期以后需要重新设置利率。固定利率减少了利率变化的风睑，但如果想要提前还贷，那么就需要支付一笔罚金。

澳大利亚的浮动利率房贷每月的还贷根据利息而定，所以浮动利率有一定的不确定性。但浮动利率可以享受低利率时期的优势，而且也可以选择提前还贷，每月额外还贷而不用支付罚金。

此外，澳大利亚的房贷还有只付利息不还本金的贷款（Interest Only Loan），平时只需要支付利息，到期支付本金。这类贷款减少了每月的还款压力，比较适用于投资者或者打算短期自住然后拋售的买家。但如果打算长期居住的话，这样的贷款一共要还的金额会高一些。

（4）英国

英国贷款一般最多可以贷25年，分为浮动利率和固定利率。

固定利率一般可以固定2〜10年，一般有2年、3年、5年、10年的选择，在此期间利率是固定的，不用考虑市场利率的波动，到期后重新确定利率。

浮动利率的利率会随着市场利率的变化而变化，但一般浮动利率贷款也没有提前偿还贷款的罚款。

此外，英国的房贷也有只还利息的选择（interest only loan），贷款者在指定的年期里（比如5年），只需要偿还房贷的利息部分，到期以后一并偿还本金。这样降低了前几年的还款压力，也适合短期持有房产的人。但这样的贷款支付的总额（本金+利息）会高于正常的房贷，想要长期居住的人可以考虑正常的本息偿还贷款。

⑤贷款的利率

贷款的利率会极大影响买房的成本。

对于一套100万元的房子，如果首付20万元，贷款80万元，以4%的年利率贷30年。那么这套房30年一共需要支付的利息部分就要57万元。

而如果年利率变成了 5% <提高了 1%），那么30年一共要交74.6万元的利息，多交了 17.6万元。

所以，应当根据利息以及自己的负担能力，考虑到最适合自己的贷款方案。

影响利率高低最重要的因素是当地央行的基准利率，基准利率决定了银行房贷利率的基础和大环境。除此之外，产品和个人因素也会决定你获得房贷的利率：

（1）贷款期限：贷款期限越长，利率越高。

（2）首付比例：首付越低，一般贷款的利率会变髙。

（3）个人信用：个人信用越高，贷款利率会变低；个人信用分比较差，银行就会要求支付比较高的利息。

（4）VIP ：如果你是该银行的VIP，-般会有一定的利率优惠。

（5）贷款点数（Points ）：有时候如果你愿意-次性支付一笔钱（“点数”/Points ）给银行或贷款机构，就可以获得更优惠的利率。这个点数一般是贷款的0〜2%，比如你贷款10万元，付了 1点，就相当于你花了1000用来获得更好的利率。这时候你就需要比较花了这笔钱（点数）用来换低一点的利率是否值得。

一般来说，点数更适用于长期自住的贷款，这样你长期省下的利息会超过你原来购买点数的金额。是否购买点数，购买多少是全凭自己决定的。

选择贷款时应该货比三家，因为不同的银行可以给出的利率也不一样，比较的时候应当用同一个点数下的利率来比较，并且要求银行列出相关的贷款申请费之类的费用，这样才能更好地比较贷款的总成本。