买卖二手房之买家的购买意向-保护条款

如果买家出了 offer以后卖家接受的话，就需要支付定金或诚意金，放在第三方托管账户escrow account里。但在购房中买家和卖家信息是不对称的，所以为了保护买家，一般出价意向中有一些可以保护买家的保护条款（contingencies / conditions ）。买家一般有一周左右的时间去检査房子是否满足保护条款，比如申请贷款、检验房屋等，这也是买家可以获得订金全身而退，或者最后讲条件的机会。

一般如果出买家意向的时候，最好都要求保护条款，不要放弃自己的权利，这样可以保护自己的利益和损失。

在美国、澳大利亚和英国买房都有这样的保护条款（contingencies），在加拿大，这样保护条款又叫作条件条款（condition clause ）。

一般常见的有下面这些条款：

①房屋检査保护 Home Inspection Contingency

也就是房屋检査的条件，这也是买家保护条件里可以说是比较重要的一个，不管是贷款买房还是全款买房都值得考虑。

很多买家看房的时候可能会忽略房屋的隐患和建筑结构等需要花大价钱翻修的地方，所以一定要找一个专业的验房师来检验。

—般来说，在买家意向被卖家接受以后的一周内，可以花几百美元找专业的验房师验房，验房师然后会检査房屋有哪些大小问题并给出报告。找验房师可以让中介推荐，也可以在一些装修网站上找（比如Thumbtack或者Yelp，他们也会有评分）。可以找2〜3家比较一下价格。一般验一套普通大小的房子需要2〜3小时，收费几百美元。

验房师会和卖家约好一个时间验房，你可以一起去看，也可以不去。

验房的时候，验房师会检査房屋的屋顶、外墙、地基、电路、暖气、空调、隔热、管道、门窗、内部状况等。

验房师验完房子以后会出具详细的专业报告，上面会告诉你房屋的总体状况，哪些地方需要修补、严重程度等。还会附上图片解释。

如果你阅读了验房师的报告以后，对一些房屋状况不太满意，可以有下面几个选择：（1）与卖家协商让他把一些项目修好；（2）与卖家讨价还价;（3 ）退出不买了（卖家会返还定金）。

当然，如果你买了房子打算推倒重盖或者自己大翻修，也可以跳过。

还有一些写明了“as-is”的房子，就算有问题卖家也不会修整。这种

as-is房适合比较有经验，不怕麻烦的买家，并不适合新手。

当然，有时候卖家如果有好几个买家抢房的时候，可能不太喜欢这个条款，如果你对一个房子特别看好，又有几个人抢房的时候，可以在出价前找验房师提前验房，这样的好处是你出意向的时候可以在意向书上省去这条，节省时间，为卖家降低风险，也增加你的竞争力。

②房价评估保护 Appraisal contingency

就是估价的条件，这个主要是和需要贷款的买家有关。

当贷款银行了解到你具体要买的房子签订了买家意向以后，会派独立房屋估价师上门来对房屋的价值进行一个评估，主要是为了控制银行的贷款风险。

然后估价师会对房屋价格进行评估，银行会根据估价考虑你申请的贷款是否合适，批给你贷款的金额不会超过第三方估价所能贷到的金额。

有时候问题就来了，如果银行估值低于你的出价，那么如果你坚持要买，就只能自己掏钱补上贷款的差值。

比如你打算用100万美元买房，贷款80%也就是80万美元，但如果银行的估价师评估下来房子只值90万美元，银行只能给你贷款72万美元，那么如果你一定要花100万美元买的活，多出来的8万美元就要自己想办法。

所以，如果有了这个房价评估保护，如果银行估值比出价低，你可以考虑和卖家讨价还价，也可以自己凑多余的首付补上，或者拿回定金退出。

③贷款申清保护 Mortgage/Financing contingency

这个就是是否能够获批贷款的条件。不过现在一般来说建议买家先找银行做预枇（pre-approval）， 了解自己是否可以贷款，可以贷多少钱。一般如果预批通过了接下来正式贷款问题不会太大。

在一个卖方市场，就是比较火爆的市场里，一般来说卖家或者中介当然希望买家的保护条款越少越好，过户交易越快越好。但作为一个买家而言，也要考虑自己需要的风睑，给自己一定的保障。