装修改建知多少--自住VS投资，改建装修大不同

根据买房的目的，大概有自住房和投资房两种，而不同的目的，也对你

的装修改建项目有着比较关键的影响。

自住就是自己要在房子里居住—段时间，少则几年，多则几十年，自住的话，以追求舒适为主，适应自己和家庭居住的需求和审美，也更注重材料的选择和品质。

而投资房，一般会用来出租给租客收租，或者坐等升值以后出售，或者翻新改造后出售等，除了长租投资房外，一般投资客的持有房屋时间都不会太长。因为不是自住，所用材料也不需要太过讲究，追求性价比，利润最大化。

投资房的装修，一般以简洁大众功能性为主，符合大众的审美，而不是完全顺着自己的喜好，比如，你喜欢红色的墙或者花纹图案的墙纸，如果自己住完全没有问题，但如果要出售、出租，太过个性化的颜色和设计就会减少潜在的买家和租客，甚至需要降价才能顺利出售、出租。

①自住者——哪些项目能提高自己的居住体验

自住的话追求舒适、健康、方便、节能。下面这些是欧美比较受家庭自住者们欢迎的一些家装项目，可以参考。

（1）中央空调：中央空调比起分体式空调占用房间里更少的空间，让房间更加美观。

（2）独立洗衣房：因为洗衣机烘干机有噪声，所以有一个独立的洗衣房、洗衣空间就不会影响其他的空间，还可以在洗衣房里熨烫衣物。如果房子没有洗衣房，可以考虑利用楼梯下方，地下室或者车库的多余空间。

（3）节能窗户、电器：节能窗户和电器在短期内可能作用不是那么明显，但如果打算长期居住在一些气候变化比较明显的地区，性能高的窗户和电器省下的电费和暖气费还是值得的，并且更加环保。有时候节能电器和装修还可以获得能源公司的补贴。

（4）户外庭院：在庭院里开辟一块小地，铺上石头、砖或者简单的水泥，上面放一个圆桌，两把椅子，或者一套户外沙发，就可以在院子里喝喝茶、看看风景、吹吹风，想必是极好的。

（5）实木地板：实木地板易打理、易清洁、更耐用也更自然。当然也有不少人喜欢地毯，脚感更加柔软舒适。

（6）车库储物空间：对于小户型的房子，如果没有足够的储物空间，可以在车库里开辟储藏区域，可以让家更干净。

（7）步入式衣帽间：如果卧室有一定的空间，可以设有一个步入式的衣帽间。步入式衣帽间不仅比普通衣柜能提供更多的空间，让衣物安置更整齐，更加舒适，也更有隐私性。

（8）厨房装修：对于喜欢做菜，或者喜欢请亲友来家小聚的主人，厨房不仅起了功能性的作用，也有很大的门面作用，提供了一个重要的社交空间。目前的趋势比较倾向于（半）开放式的设计，并在中央设置料理台和吧台。

（9）浴室装修：干湿分离的主卫增加了隐私性，也提升了舒适度。步入式淋浴房和浴缸的设计，让人忙碌了一天以后可以找到度假的感觉。

（10）地下室装修：地下室一般不计算在购买面积中，但却实实在在的提供了不少可以使用的空间。地下室装修一下，就可以变身为影音室、娱乐室、健身房、工作室等，也可以作为多余的客房。

②投资者一什么値得花

对于投资者，如果买了一个年代较老或者装修较为过时的投资或出租房，可以低价买入，然后有选择性地翻新改造一下，让房子焕然一新。但装修改建很多时候都是非常费钱的事情，动不动就是十万以上的投入。如果是资金充裕当然随意，但对于那些预算有限，有希望让投入收益最大，如果将来要卖掉好价格的改造家而言，哪些家装投入是最值得的呢？

如果是以投入的成本以及给房屋价格的提升而言，算一个投资回报率 （ROI），我们来看看不同改造装修项目的回报率，这里我们定义一下回报率： 回报率=项目对房屋价格的提升/项目的成本投入（包括材料费和人工费）

接下来我们来看看最赚钱，性价比最高的那些项目。

（1）屋顶层加厚隔热（attic insulation ）：屋顶层加厚隔热，可以让房屋的保温隔音效果更好，也更加节能，减少了平时空调费、取暖费的支出。用的是光纤玻璃。

（2）新的或翻新的大门（entry door replacement）：都说第一印象很重要，对于一个家而言，入室大门的门面就是第一印象中的重要一环。一个美观、质量好的大门会给自己、宾客和将来的卖家留下鲜明的好印象。支出一般是换一扇新的铁门的预算，而如果大门本身质量不错，那么翻新一下，刷一个色彩明亮的漆，也能给人耳目一新的感觉，成本更低，回报更高。

（3）石材外立面贴面（stone veneer）:和入室大门-样，房屋的外立面 也是第一印象的关键。石材的贴面让房屋的格调瞬间得到提升。

（4）厨房翻新（minor kitchen remodel ）：厨房在西方文化中占有很高 的地位。厨房翻新和改造一般包括新的或翻新的橱柜、料理台、中岛、配置或更新大型家电（灶台、烤箱、冰箱、油烟机、微波炉、洗碗机）等。当然，厨房翻新的价格随着用材和品牌也会有很大差别，从几千到数十万不等。相对而言小型的翻新比大型的改造投入低，回报率更高。

值得注意的是，厨房翻新的回报率也会因为房屋所在的社区和房屋层次有关。越是高级的社区和豪宅，高级的厨房改造的回报率就相对越高，而中级或者比较入门级的社区和老、破、小的房子，厨房改造的回报率就比较低，只要最基本的翻新就可以了。这和大家能负担的房屋总价和社区的均价有很大的关系。

（5）车库门更新（garage door replacement ）：对于郊区有车库的大房子，车库门自然也是一个比较重要的“面子”工程。车库门不仅仅是美观，也是功能性的装备。

一般而言，投入少，但效果比较明显，实用的项目回报率比较大，所以控制好支出，把钱花的“巧”，是投资回报率高的关键，比如上面提到的这些项目，还有房屋刷新油漆、翻新地板、更新地毯等，都是投入小但对买家印象影响大的项目。除了豪宅以外，高端的装修和翻新，或者不太常用的设计，投资回报率比较低，比如普通的室外泳池、备用供电系统、户外烤炉、影音室等，这些都不是特别的必要。

而改建翻新项目的回报率也和所在的房屋市场有关。在比较热门、房价比较高的一线城市，卖方市场里，房子的翻新升级对房价提升的效果很大，回报率很高。而在房市比较冷的买方市场里，房子翻新升级的回报率比较低，因为买家有更大的议价权，改造很可能收不回本，所以不建议投很多钱来对房子升级改造。

此外，有时候有些颜色也可以让房子卖得更好，美国的Zillow曾经做过一个分析，下面这些颜色可以让房子卖出更高的价格：

深灰色或者深蓝色的大门。

浅灰色、米色的外墙。

中性颜色的内墙，比如奶油色，浅灰色等。

浅蓝色的厨房、餐厅和卫生间等。

而偏深色，偏红色的房间，不容易卖出高价。

所以如果你打算装修以后出售，可以考虑这些颜色的选择。当然，如果自住的话，不用考虑太多，自己喜欢就好。