房屋一般有哪些类型？除了复式还有什么？

多层或者高层的公寓楼大概是最接近国内商品房的房屋种类，在人口多、密度高的大城市比较常见。

这种商品房的公寓楼在美国和加拿大叫作Condo （也叫康斗），便于与以出租用的出租性公寓（apartment）区分开来，在其他国家比如澳大利亚也叫作“apartment”，在英国叫作“flat”。

和独立屋不同的是，公寓的草坪、公共走道、房屋外部结构和小区公共设施是小区所有屋主共有的。公寓业主仅拥有公寓单元内部的空间的产权和使用权。

每个公寓都有一个业主委员会（Home Owners' Association， HOA） 或者物业公司，以下简称业委会。公寓户主每月缴纳一定的物业管理费，而物业也会管理公共区域，不少小区都配有一定的配套设施，比如健身房、娱乐室、儿童乐园、公共绿化等。这样的公寓极其适合忙碌的上班族，不喜欢麻烦的懒人和喜欢物业提供服务减少自己打理麻烦的老年人。有些高层的高级公寓可以在高处看到普通别墅所看不到的都市和自然景观，配合豪华的物业设施和管理，居住舒适度不比住别墅差。而随着城市化和大城市的人口越来越多，越来越多的新建住宅也以公寓为主。

公寓和别墅最大的区别在于产权，相比别墅屋主从房屋到土地都完完全全地属于自己，公寓的业主拥有的只是公寓单元内部的所有权，而房屋外墙、 屋顶、共用的设施、土地都是小区业主共有的，这些公共财产的维护和改建需要经过小区业主组成的业主委员会（HOA）通过才可以进行，因此个人屋主对于这些地方并不能进行改建、改动。

此外，在美国、加拿大和澳大利亚，大部分公寓的业主对房屋还是有产权，对于公寓的土地有集体产权的。但在英国，很多公寓属于Leasehold，也就是它的土地是租的，从几十年到上百年不等，如果公寓的土地租期到期了，还需要和土地的主人进行续租手续。

此外，虽然公寓业主拥有自己单元的产权，但使用上也会受到小区业主 委员会一定的限制。有些小区业主委员会管理比较严格，还对公寓单元是否可以出租给他人有所规定，如果有些小区规定租客只能占30%，而目前的租客额度巳经满了的话，你想把单元出租就必须等其他房东腾名额出来。不少车位紧张的小区对停车也有一定的安排和要求。

也不是所有的“公寓式住宅”都是多层和高层，美国有一些房屋叫作 “Detached Condo”，独立式公寓，外表看起来和普通的别墅没什么两样， 也是一栋独立小楼，但区别在于这样的房子土地和产权的性质，以及日常维护的责任都和公寓一样，每月也需要缴纳物业管理费，受小区业主委员会监督。

就像北上广深的市区大都是公寓一样，国外特大城市的市中心也是以公寓为主，独立屋非常少或者天价，对于不喜欢通勤或者喜欢周围生活配套齐全可以走路、吃饭、买东西的人而言，一般都会买公寓。

而公寓对于很多怕麻烦、不喜欢打理房屋、院子的人来说再合适不过了，加上不少公寓小区都有小区配套，比如花园景观、网球场、公共泳池等，会给人带来极大的便利。对于买房用于出租的投资客而言，房主买了公寓出租省去了很多房屋结构性维护、草坪和环境打理的问题，就算在其他国家某一城市的房子遇到这些大问题一般公寓都会负责、不用自己太担心，如果公寓

物业费里包含水电煤气费用就更加方便了。

相对低的总价，也是很多入门级买家的选择。

公寓的优点有：

（1）同等地段、配套、面积、质量下价格相对便宜。

（2）地段相对繁华便利，一般市中心的房子主要都是公寓。

（3）方便、有管理物业对外墙、屋顶、水管、绿地等进行定期维修。

有些物业费还包括了水电热等，不用自己麻烦。

（4）对于买了公寓用来整租的异地投资客，如果租客反映房子遇到了问题，有小区物业管理维护起来也方便得多。

（5）维修价格便宜，与邻居、社区平摊。

（6）小区环境和公共配套更好。

（7）有时候更安全，一般有保安或者管理员，还有邻里监督。

公寓的缺点有：

（1）土地和公共结构无独立产权，没有占到“土地”的完整权益。

（2）公寓房的装修也没有独立房那么多的自由度，你不能对房屋进行加建、改建和对外部结构的改造，不能把外墙涂成自己喜欢的颜色。因为这些属于业主共有的。当然，一般公寓对于室内的装修和不影响他人的小结构的改动不会有太大的限制。

（3）在英国等地方，有些公寓的土地是租的而不是由业主持有的，如果到期需要土地续租，或许会有额外的手续和麻烦，也带来了一些不确定性。

（4）公寓住户每月要交物业管理费（HOA Fee），从1000元人民币到几万元入民币都有。当然，有些物业管理费里面包括了水电热、保安和一些俱乐部高尔夫球场的使用权，而有些小区物业费里基本什么都不包括，只包括维修和公共绿化，所以一定要弄清楚物业管理费包括哪些费用。

（5）有时候使用有限制，比如有些小区的物业对出租、饲养宠物有限制，由业主委员会大部分成员决定，一般都会写在小区的章程上。所以，买了以后不一定可以出租，还有一些业主委员会不让养宠物，这些都要提前了解。

（6）隐私性较差，在美国、加拿大不少中、低档的公寓一般为木质结构，因此隔音性能比较差，这样有时候路边小区噪声、自家和邻居的活动可能会互相影响。对于这样的公寓，一般选择顶楼或者边套私密性会相对比较强。

（7）车位紧张，海外大城市地段好的地段的土地一样寸土寸金，所以车位也是稀缺资源。一些公寓的车位需要额外购买，或者每户指定配送1〜2个车位，对于家里有几辆车的朋友们可能停车就会是一个让人头痛的问题，如果打算找室友合租的话很可能小区配备的车位会不够，如果喜欢在家里开派对请朋友来玩客人来了也会找不到车位。当然，如果在市中心有公交、地铁步行方便的话也会减缓一部分问题。

（8）没有花园，对于喜欢花花草草，或者有更大户外私密活动空间的朋友们而言可能会比较遗憾。

（9）升值性相对于独立屋略差，因为缺乏灵活性，也不能改建，一般公寓升值和投资价值比不上独立屋。但这也不是绝对的，地段、景观等因素相当重要。一般一套房屋升值最主要的一部分原因在于它的土地升值，而建筑本身如果不投入额外的钱保养、翻新是会随着时间逝去而贬值的。所以土地共有的公寓升值比不上同地段拥有独立土地产权的独立屋。

其中，每月必交物业管理费是不少买家不喜欢公寓房的原因之一。但物业管理费也不一定是坏事，因为它也平摊了一些公共设施的成本。当然，不同的小区物业管理费包括的项目也不同：有些物业管理费里面包含水电热、保险、草坪维护，小区公共设施比如网球场、俱乐部、健身房和一些髙尔夫球场会员费，有些小区物业费里基本什么都不包括只包括维修和公共绿化，所以一定要弄清楚物业管理费包括了哪些费用和项目。

公寓适合人群：希望住在大城市、地段繁华、交通便利的人士、年轻家庭、单身人士、平时忙碌的人、怕麻烦、动手能力一般的懒人、预算有限的人、退休人士（有电梯好打理）、买房整租的异地投资客。