加拿大和澳大利亚购买新房和二手房的一般流程

加拿大

加拿大的买房流程基本上和美国类似。一个要注意的地方是如果购买的是公寓或者联排别墅的二手房，那么在支付订金以后需要向小区物业获得小区相关文件（Status Certificate），里面会有小区的管理要求和财务状况等。

此外，在加拿大获得贷款，比美国要容易和快得多。一般美国贷款审批放贷需要1个多月的时间，而在加拿大只要1〜2周就可以了。

澳大利亚

在澳大利亚，外国人一般只能购买新房，而本地人、常住居民可以购买二手房。

①新房

在澳大利亚购买新房的流程大致是这样的：

（1）资金准备：获得银行贷款预批（pre-approval），或者全款购房准备资产证明。

（2）选房、看房：在网上或者实地考察满意的房源或者小区，如果不在澳大利亚，可以委托代理考察。

（3）缴纳订金：一般选中了喜欢的房子以后，可以向开发商支付几千澳元的小额订金（小订金以后可以用到房款里），签订房屋认购单，保留房源。交了订金以后，有1个星期的“冷静期”，如果双方有人在冷静期中反悔，可以退回小订金。

（4）交换合同（Exchanging contracts）：—般开发商在收到小订金以后就会和开发商的律师准备合同，然后发给买家的律师（conveyancer /soliciter）。如果买家的律师审核以后觉得合适，可以和买家讨论细节条款，买家理解并同意以后就签字。签字以后把原件发给开发商，开发商签完字以后发还给买家。合同签好了以后，买家需要在1周左右的时间内支付总房款的10%，汇款到买家律师监管的信托账户中，作为“大定金”。

（5）获得FIRB批准：如果你是外国买家（不是澳大利亚公民或常住居民），则需要获得FIRB （外国投资审批委员会）的许可，一般这些交由律师办理。不管是全款还是贷款都需要获得FIRB许可。但如果购买的房子已经获得FIRB的预批，则不再需要买家重新申请了。

（6）获得贷款：如果是贷款买家，签署合同和获得FIRB批准以后，可以 把文件复印件发给银行获得正式贷款。期间应该配合银行提供所需要的文件资料。如果购买的是新的现房，那么办理贷款以后3个月内交房。如果购买的是期房，一般在交房前3个月办理正式的贷款手续，会有贷款专员联系你。

（7）验房（inspection）:如果购买的是期房，那么在期房完工后可以去验收。

（8）准备过户：这时候需要落实资金或首付，购买保险等。保险全款购房不需要，但建议贷款需要购买房屋保险。

（9）过户（settlement）:过户一般由你的买家律师（或贷款专员）帮助你完成。一般包括缴纳税费，把房款尾款转给买家律师的第三方账户，由买家律师再转给卖家或开发商律师账户、办理产权过户、注册登记等。如果是全款，那么你会获得钥匙，转让文件和产权证，如果是贷款，那么贷款银行会收到转让文件和产权证。

②二手房

如果是澳大利亚公民或者常住居民，或者打算买套二手房推倒新建、加建的，那么可以购买二手房。二手房的购买流程大致是这样的：

（1）资金准备：获得银行贷款预批（pre-approval），或者全款购房准备资产证明。

（2）选房、看房：自己或者代理的中介一起选看满意的房子，同时还可以阅读“卖家声明”，里面会有房子的一些资料披露。

（3）出价谈判：如果看了一个房子觉得合适，就可以自己或找中介填写开价意向书（offer），有时候如果一个房子抢的人比较多，中介可能会要求你出一小笔诚意费（Expression of Interes，—般是房价的0.25%，可退还）。卖家收到了你的意向书以后，可能还会经历讨价还价，最后决定是否把房子卖给你。如果同意了，卖家律师就会开始准备合同。

（4）交换合同（Exchanging contracts ）：卖家律师会准备合同，然后发给买家律师，买家律师审核后和买家解释，如果买家同意，双方都在购房合同上签字且一式两份。买家支付10%左右的订金，会有一个5〜10天的冷静期，冷静期内如果反悔，可以在支付0.25%的罚金以后退回订金。

（5）正式贷款：这时候应该出示买房合同，和贷款专员合作把正式贷款批下来。这期间银行会派人对房子逬行估价，决定是否可以给你申请的贷款。

（6）准备过户：这时候需要落实资金或首付，购买保险等。保险全款购房不需要，但建议贷款需要购买房屋保险。

（7）完成过户：一般在合同签订6周以后，会进行正式的交易过户。交易过户由买卖双方的律师协调进行，一般在成交日的时候购房款的余额应该转到卖家指定的账户，同时卖家会交付产权证等文件。如果是全款，那么你会获得钥匙、转让文件和产权证，如果是贷款，那么你的贷款银行会收到转让文件和产权证。