解析美国、加州、澳洲和英国对于住宅房地产会给出什么样的产权性质划分

首先，在国外主流地区的房地产和国内最明显的区别就是产权了。

在国内，城市里目前主要的商品房都是70年产权，这里房屋产权包括了房屋所有权和土地使用权这两部分。其中房屋的所有权是永久产权，属于个人财产；但房屋下面的土地，也就是土地使用权，是70年（从开发商获得土地批租权，而不是完工的时候开始算起），土地的最终所有权归国家和集体所有。当然，还有其他一些商住40年的产权、小产权、农村的宅基地等类型的房子。

而在欧、美、澳，除了公寓以及部分特殊的房屋类型之外，大部分私房的房屋和土地所有权都归个人所有。

但是，虽然说这些国家的土地是私有制的，不代表所有的房子都有对土地的独立所有权，也不代表所有的房子都可以随意进行加建改动。

下面是一些主要海外置业国家的产权性质对比：

①美国

首先美国的土地是私有制的，美国的房屋大部分也都是永久产权。

而美国的产权持有方式，可以是个人、合伙、公司以及信托制度，比较灵活。一般可以按照利益和责任分配、税收、隐私保护等原因选择不同的产权持有方式。

而在美国，根据不同的房屋类型，“产权”也有一定的区别。

产权最清楚明确的是私房独立屋（Single Family），房子和房子附带的土地完全归业主所有，可以对土地和房屋进行改动、改建。

而美国的可出售公寓或康斗（Condo），其实最类似于国内的商品房，但和国内相比它的土地是私人性质的（没有土地到期怎么办的问题）。康斗小区的公共设施、外墙、屋顶等都归所有的小区业主共同所有，每个公寓单元的业主只拥有自己房屋单元内部的产权。

因为没有土地和公共结构的全部产权，所以公寓业主不能对土地、公共设施和共用的结构进行擅自改动。

联排别墅（Townhouse），产权上类似于独立屋，业主拥有房屋内部和屋子附带土地或花园的产权，但联排别墅和邻居共享的结构，比如公共的墙则是共同产权，如果有小区，那么小区的公共设施也是小区业主共有。

美国还有一些合作式住宅（COOP），类似于公寓，但是买家并没有居住单元的产权，而是以整栋大楼股东的形式入股，并旦拥有居住单元的使用权。

美国还有一些比较特殊的物业，比如移动屋/船屋等，其建筑产权归业主所有，但是他们的土地是租来的，需要向移动屋土地或者船位的主人支付租金。

②加拿大

加拿大和美国类似，一般加拿大的产权和房屋类型有几种。

独立屋（Single Family / Bungalow）—般拥有自有产权（Freehold），拥有最大的自由度。

康斗（Condo）和美国一样为公共产权（Condominium），住宅单元内部为业主所有，但公共部分为小区业主共同拥有。

排屋/连屋（Townhouse / Link House）：其性质为自由共管产权（Freehold Condominium）。它们的房屋和其下土地为业主所有，公用的墙/屋顶为业主和邻居共有，如果有小区，则小区公共设施为小区业主共同所有。

在一些特殊的情况下，有一些房子没有产权，只有对土地的租赁权（Leasehold），这样的土地有一定的租期，业主拥有的也是居住权，到期需要续约或者搬出。

③澳大利亚

澳大利亚的产权和房屋类型主要有几种。

澳大利亚最常见的房屋之一就是独立屋了（House），独立屋一般是永久独立产权（Freehold），又叫作托伦斯所有权（Torrens Title）。这样的产权房屋和土地都全权归业主所有。

而如果购买的是澳大利亚的公寓（Apartment）和大部分联排公寓（Townhouse），它们的所有权叫作分契式，或者说产权共管所有权（Strata Title），这样的业主和美国的康斗类似，只拥有房屋单元内部的所有权，而公共区域和结构由小区业主共同拥有，个人业主不能对地皮或者建筑结构随意改动。

还有一些联排公寓可能是社区共有产权（Community Title），与分契式比较类似，区别在于可能小区更大些，绿化多些，而小区业主也共同拥有这些景观，并且支付维护费用。

此外还有地皮粗赁产权，公司股份式产权等，但不多见。

④英国

英国主要的房屋有独立屋、别墅（Detached / Bungalow / Cottage），和邻居共用一面墙的半独立屋（Semi-Detached），联排别墅（Town touse），还有就是公寓（Flat / Apartment）。

一般来说，独立屋/别墅类型的房子大都有永久产权（Freehold），永久产权的产证也就是土地证，证上包括土地以及土地上的一切附属物品（包括房屋），拥有永久产权房子和土地以及土地上的资源都是房主的，房主也可以对房屋和土地有最大的处置权。

不过和其他几个国家不同的是，英国的租赁房（Leasehold）也比较常见，公寓大多是租赁房。租赁房的房主有房屋本身的所有权和土地在租期内的使用权，但土地的产权本身不属于自己。

租赁房的房主每年需要按照协议支付土地的租金，土地到期了以后还需要请律师和土地的主人办理续约，可以从几万到上百万英镑不等。而租赁房房主也不能对房子随意改动，需要获得地主许可。

土地的租期从几十年到上百年都有，有些房子租期可以特别长，最高可以长达999年。那其实基本上和永久产权差不多了。新建的公寓一般租期有125年、250年和999年的。

要注意的是，如果有些房子的租期还剩下几年或者五六十年，银行就很难给这样的房子批贷款，因为有比较大的不确定性。而房屋的价格也会和租期有关，剩余的租期越短，房屋的价格和价值就越低。

此外，英国最近鼓励新手买家的优惠政策有“共享所有权”（Shared Ownership）的项目，共享所有权的房子包括一些和政府合作的新房、二手房源，只有土地租赁的产权。在这个项目下，买家一开始可以只购买房子25%〜75%的股份（还可以贷款）获得房子的部分产权，然后剩余的产权通过每月交租的形式逐渐买下。

此外，很多国家还有可以购买部分产权的分时度假屋等，总体而言，产权类型更加丰富。

拥有房子和土地的永久产权，土地私有制对于很多人而言无疑是非常重要的，这样增加了对于房子和土地开发利用、改建和使用的灵活性，也减少了因为土地到期所带来的风险和不确定因素。这可能也是吸引很多人在海外置业最关键、最具有吸引力的一点。

不过，即使拥有了独立的永久产权，也不代表可以对土地和房子随心所欲、自由自在地改动。即使是加一个车库或者加盖一层大部分还是需要获得当地政府的许可和审批，如果房子和周围邻居比较近，有时候还需要取得邻居的同意。

而旦海外对于土地的性质（个人独栋宅、多单元公寓、商业用地、工业用地等）一般都有严格的规定，如果改动土地性质，比如要把住宅用地改为商业或者工业用地，或者要把规定只能建1栋房子的土地改建成几栋房子，都需要递交申请改变土地的用途许可。