海外购房的大环境与考虑因素

据来自多方面的资料显示，中国人在海外置业最热门的国家有：美国、澳大利亚、加拿大、英国这些老牌发达国家；而日本、西班牙、泰国、马来西亚、德国也非常受到华人的青睐。

像美国的纽约、洛杉矶、旧金山湾区，加拿大的多伦多、温哥华，澳大利亚的悉尼、墨尔本，英国伦敦这些地方都十分受到华人的青睐，当然这也并不奇怪。

这些华人在海外置业的热点国家和热点城市一般有几大特点。

①发达国家的大城市生活丰富、工作机会多

发达国家比较富裕，生活水平普遍较高。它们的大城市（以及周围的卫星城区里）人口众多，人口的组成也比较多元化，各种各样的人都有，而因为大城市的多样化，居民思想也更包容。

大城市的文化娱乐设施也丰富齐全，提供了可以和国内比拟的热闹气氛，生活不至于单调乏味。公交出行选择也会多一些，让不幵车或不喜欢幵车的人生活更加便利。

更重要的是，大城市的工作机会也更多，除了本地、本国的公司之外，中国和这些国家有着比较密切的商业合作与文化交流，有很多国内的公司也去海外大城市拓展业务，建设投资。

②资源多，风险较小，升值较快

海外的大城市房屋类型从普通公寓到豪宅别墅的选择也更多，市场流动性也强，因此不管是就业或者置业也更容易受人青睐。而在欧洲、澳大利亚、加拿大这些人口基数较低，大城市比较少的国家，资源配套就更向大城市集中。

而全世界的富人也会优先选择特大型城市自住和投资，所以这些地方的房子门槛会比较高。在市场好的时候，这些房屋升值更快，而在市场差的时候，房价下跌的风险更低。伦敦、组约、悉尼都属于这样的城市。

③华人已经比较聚集的城市和社区

“爱扎堆”是人的天性之一。人是社会的动物，与生俱来有社交属性。如果一个地方华人巳经比较多，那么就会形成一定规模的社区。对于一些新移民、长期生活在国内的人或是家里有老人的，华人比较多的城市地区可以让买家更快地适应新的环境，融入社会，寻找到志同道合的朋友。

而配套齐全的中餐馆、中国超市、中医馆、KTV等，也司以让人过上和国内大致相似的生活方式，不至于不习惯。

新一代华人多的社区和以前的传统“中国城”也不同，中、高收入的华人居民更多，也不是门口有着牌楼的一条中国街，而是各种华人幵设的生活设施有机地分散在社区里。比如洛杉机、墨尔本、温哥华等。

④气候环境舒适，适宜居住

在大城市中，靠海、环境优美、气候舒适、犯罪率低的宜居城市更受富人们和中产华人的欢迎（其实也受全世界富人们的欢迎）。靠海的城市一般出行方便，有比较多的国际航班可以直飞回国；这些城市气候也比较宜人温和，冬暖夏凉。

看看海、幵幵船、游游泳、吃海鲜，非常适合享受生活。全球房价最贵，华人比例最高的几大城市也大都靠海而建，比如旧金山、洛杉肌、温哥华、悉尼、墨尔本等。

⑤大学、科技城，文化教育底蕴

大学城、科技城也受到很多华人的欢迎。这些地方一般有着比较丰富且优秀的教育资源。而华人大都比较注重教育，不少华人本身也在大学和相关的研究所工作，或者拥有比较高的学历，会择邻而居，让自己孩子从小学到大学都能接受良好的教育。也有不少人孩子出国读书，就在学校旁边买房，这样既可以居住，又可以当投资。

而大学附近一般科研力量也比较雄厚，与科技相关的产业就会比较多，而很多华人大都从事科研技术工程类的工作，因此这些地方华人也比较容易聚集，这个特点在美国更为明显（因为美国城市产业特征分化更大，欧洲、加拿大和澳大利亚的大城市更少，资源更为集中）。比如硅谷、西雅图、波士顿、华盛顿、休斯敦等。

而如果在海外买房子主要是用于投资或者度假的房产投资者，对于地区和城市的选择又会考虑下面这些情况。

⑥海外买家的买房政策

政策和投资买房息息相关。这里不仅包括对外国人签证或者移民的政策，也包括海外国家和城市对于外国人买房自住/买投资房的一些政策规定。

有些受到海外买家投资影响房价上涨太快的城市，当地政府为了给居民提供居住保障，会出台或者考虑实施一些限制外国人投资买房的政策用来稳定市场：比如多交手续费、提高地产税、空置税、限售、贷款限制等。比如澳大利亚的新南威尔士州（也就是悉尼所在的州），在2016年宣布境外买家额外的交易税翻倍，从4%升至8%，这样一套100万澳元的房子（约合520万元人民币）在新规定下海外买家就要比当地人多交近12万澳元的税，维多利亚州（墨尔本所在的州）也有类似的政策。或者加拿大的多伦多和温哥华，对于海外买家购房时，会征收15%的交易税，那么买家就要在原价基础上以更高的价格买入房产了。  

⑦税收

即使没有针对海外买家的限购政策，不同地区城市针对任何房主都需要征收房产税，而税率（包括自住房产税和投资房产税）在不同的地区也大不相同，有些甚至会影响到房屋的持有成本。因此房产税较高的城市不利于投资，这些地区的房产升值也会有限。

以美国为例，房产税根据州、城市甚至学区的不同税率也会不同。一般东部的纽约州、新泽西州、中西部的伊利诺伊州和威斯康星州、南部的得克萨斯州都有着较高的地产税，平均可达房屋价值的2%甚至接近3%，而房产税较低的地区包括加利福尼亚州、弗吉尼亚州、科罗拉多州、犹他州等，房产税一般不到1%。如果一套房子价值100万美元，那么在不同的地区每年缴纳的房产税就可以差2万美元（接近14万元人民币）了。

对于出租的投资房，不同国家和地区城市的个人所得税也不同，会影响租金收益。

对于买卖房屋获利的资本利得税，不同的国家政策也不一样，与回报密切相关。

⑧汇率

最后，如果用于买房或者还贷的资金和收入主要是人民币，那么汇率对于买房的成本影响是最直接的。10%的汇率波动，就会影响10%的购房成本。所以在选择一个国家和地区买房的时候，也需要考虑到汇率的走势与波动。

⑨房价、物价水平

自从2008年美国次贷危机以来，海外—线城市的房价也随之水涨船高。纽约、伦敦、温哥华、悉尼等核心地段的房子动辄也要上千万元人民币起。高房价提高了购买物业的门槛，也影响了当地的物价。

对于投资者或者自住者，都应该考虑房价的因素。而近几年随着这些城市房价上涨，很多人也把目光从美、加、澳、英的一线城市投向了二三线城市。

当然，上面这些因素很多都是在动态的变化过程当中，并不是一成不变的，而这些基本的大环境及其发展趋势也正是海外置业选择特定国家时最应该考虑的地方。