购买美国新房和二手房分别有什么程序？

一般来说，美国买房几个关键的过程点有：看房选房、出价签合约（offer/purchase agreement）、保护条约（contigencies）、过户准备、交易过户（closing）这几个节点。

①新房

在美国购买开发商的新房，大致是下面这样的流程：

（1）资金准备:获得银行贷款预批（pre-approval，或者全款购房准备资产证明。

（2）登记排队：先留意一下新房小区的广告和房源信息，如果对一个小区的房子比较感兴趣的话，可以去找开发商，出示你的贷款预批或者资金证明，开发商会把你登记在意向名单里。这样如果有房子可以出售，开发商就会通知你来看房选房。一般在美国，新的独立屋可以在4〜6个月内完工，而如果是公寓房，一般会在竣工之前的1〜2年就会开始预售。

（3）选房、看房：新的小区很多房子还没有建好，是期房，需要等订房了以后开发商才开始建房，所以无法实景看房。但是一般会有样板房（model unit）可以看，还有房型图（floor plan）和区位地图（lot map）和定价，从而帮助你进行选择。

（4）支付定金：如果看到喜欢的房子，选定了一套，就可以支付定金签订购房合同。一般订金是房价的10%〜15%，它有一个保护期，如果在保护期内反悔订金可以退回。同时签订合同的时候一般还有付款时间表，列出了不同的时间点所需要支付的钱款数额。

（5）定制装修：有些新房如果还未建好，一般开发商可以让你选择室内室外装修的风格样式，包括外墙的颜色（独立屋〉、室内橱柜的颜色、地板的材质、大型家电等。一般标准化的配置已经包含在房价里，如果喜欢比较高级的配置，可以加钱来升级。

（6）开发商施工：支付订金签约以后，独立屋的开发商就会开始建房（公寓房可能这时候已经开建），在合同里会告知你一个完工的大致日期，但也可能误工。

（7）交房前的检查：开发商交房前的1个月，买家可以去实地检査房屋质置，最好可以安排专业的验房师一同前往，看看房子的建筑质量，结构管道线路是否过关，如果不过关可以要求返工。

（8）过户准备：如果房子满意的活，就可以安排时间，联系产权公司和卖家签约过户了。期间需要把资金落实，如果贷款要配合提供银行需要的审核资料确保资金顺利到位。交易日快要到的时候把过户时需要的钱汇款到托管账户。期间还可以联系保险公司、水电煤气公司、安排搬家等。

（9）交易过户：过户那一天需要你（或者你的委托代理人）在产权公司的办公室签署不少文件，完成产权转移，一般过户结束就可以拿到钥匙。有时候交接完还需要买家自行去当地政府登记过户信息，并递交房产税相关的表格、自住房申明。做完这些以后，恭喜你算是买到房了。

②二手房

美国的房子其实更多还是二手房，它和新房的流程略有不同。

（1）资金准备：获得锒行贷款预枇（pre-approval）或者全款购房准备资产证明。

（2）选房/看房：可以自己选房、看房，也可以从中介给你推荐的房子里看。

（3）出价（offer）谈判：如果对一个房子有意向，可以要来卖家披露 （seller disclosure），看看房子有没有什么问题。如果看完了觉得合适，就可以自己或找买家中介填写出价意向书。卖家收到了你的意向书以后，可能会经历讨价还价，最后决定是否把房子卖给你。如果打算卖了，双方就会签订一个购买合同（Purchase agreement）。同时买家支付房价几千到几万美金不等的意向金（earnest money），意向金在过户的时候会算到房款里。

（4）保护条款（contigencies）：—般买家在出价意向书中都会有一些保护条款，其中很常见的一项就是房屋检査。签订购房合同以后1周内可以派人对房子检验，看看是否有问题。这期间如果是贷款购房，那么银行会派人来对房屋价格做出评估，评估房屋可以贷款多少钱。一般这些通过了以后，就正式地进入了过户的准备阶段。如果没有通过，那么可以和卖家讨价还价，或者退出并且拿回意向金。

（5）过户准备：你的支付方式会决定你大概需要多长时间可以过户，一 般如果全款支付通过房检以后1〜2周就可以过户，如果是贷款，则需要 30〜40天的时间。买卖双方会约定-个过户时间以及产权公司进行过户，还会确定过户时需要的资金和打钱的账号。在此期间买家可以好好准备资金。

顺便可以安排好搬家、水电费、联系房屋保险等事宜。期间贷款的话银行会要求准备不少材料，要配合他们提供相关资料。交易日快要到的时候把过户时需要的资金汇到托管账户，确保在过户签字的时候钱到达托管账户里。

（6）签约过户：过户的前一天或者当天早上，还有最后一次验房的机会。 过户那一天霜要你（或者你的委托代理人）和卖家在产权公司的办公室签署不少文件，完成产权转移，一般当天就可以拿到钥匙。有时候交接完还需要买家自行去当地政府登记过户信息。