你是否适合或需要在海外买房呢

前面我们提到过在海外买房的几类主要人群，但并不是每个人都—定需要买房，或者一定需要急着在海外买房。前几年，有一些买家人云亦云地跟风买了海外的房子，最后发现买了烫手山芋或者亏损的也并不少见。

3.1.1 这些情况适合海外买房

①在国外定居、移民的人

在海外生活定居的牮人，如果选定了一个城市打算“安营扎寨”，或者打算生活至少3〜5年以上，为了自住需要买房，可以说是最正常不过的了。

海外没有限购政策，只要有钱就能买。如果可以获得贷款的话，海外主流国家的首付要求更低，投入更少。

和当地的收入相比较的话，即使是国外以房价高著称的一线城市比如纽约、旧金山、温哥华、悉尼，相比于国内的一线城市，买房难度也要低得多。

如果没有积蓄或者任何资助的活，普通的年轻人工作5〜10年也能攒下首付买一套当地中等的房子。而海外的二三线城市房价就更加亲民了，医疗、教育、公园、图书馆等公共设施也都比较齐备，适宜居住。

而在海外不少城市，租售比相较国内要高不少，如果在当地租房居住的活，可能过不了十几年的租金就能全款买房了，如果买房除去首付之外每月还贷的开销可能比租金还要低，在这种情况下买房不仅自己可以获得了产权，还比租房省钱。

对于一些有宠物，喜欢园艺、植物和室内装修搭配的个人和家庭来说，租房会受到诸多限制和不便，如果自己买了房成为房屋的主人，就可以更自由地按照自己喜欢的生活方式生活。

打算移民海外的家庭和个人也是类似的情况。

②留学生或者家里有孩子留学的家庭

如果家里有人在某个城市留学读本科或者读博士的话，那么选择在就读学校附近置业也是很不错的选择。一般本科留学4年，读博士的话也要3〜10年不等（这还不包括博士后），可以说是一段不短的时间了。在留学读书的时候置业，既可以自住，省下房租当投资，有时候如果想要找人合租也可以很轻松地找到室友一起分担开销，是一个一举多得的选择。

如果毕业去了其他城市，也可以选择把房子卖掉。在国外，一般大学附近的房子市场风险较低，流动性较好，大都稳中有升；而如果选择出租也不担心找不到租客。我的朋友里就有不少留学期间买了房，最后发现不仅解决了上学期间的居住问题，而且房子还升值了。

当然，留学生购房没有收入基本不会获得贷款，需要全款购买或者以父母名义贷款联名购买。

③出租房屋的“地主”——包租公、包租婆

如果你是想买投资房用于出租，相比于国内一线城市1%〜2%的租售比而言，海外一二线城市的租售比要高不少，租金收益更大。

以北京上海一套1000万元人民币的房子为例，一般目前月租只能收到1.5万〜2万元人民币，年租金回报只有1%〜2%，而同样价格的房子，在旧金山（扣去地产税）年租金回报可以达到3.5%，在悉尼大概有3%，在温哥华可以达到4.5%，相对而言回报率更高。而在一些房价相对低的二三线城市租售比就更高了，甚至可以达到两位数（10%）以上的租金回报。所以，在海外当房东，收益相对更高。

不过如果人在国内，需要找到合适的管理公司托管。

④炒房、翻新投资客

几年前次贷危机的时候，海外（特别是美国）的房价处在一个低点，如果当时买入的话，几年内可能投资的房子价值就翻倍了，如果加上杠杆贷款的话那么收益会更加可观。

当然，几年后的今天，海外发达国家一线城市的房价巳经处在了历史高点，这时候入场，可能要比较谨慎并仔细地寻找机会。但同时一些老房子改造翻新的机会并不少，和国内相比，国外很多都是自建房，不但是永久产权，而且还可以自行改建、扩建、翻新，对于很多喜欢设计不怕麻烦的投资者而言，是一个有利可图的方向。

⑤希望资产全球化配置或降低汇率风险的人

对于担心货币风险，汇率波动，希望做全球化资产配置的人群而言，房地产自然是一个主要的投资品类。在海外购房不但是货币对冲的一种方式，还可以在一定程度上有效抵抗通胀。

3.1 2这种情况并不一定要在海外买房

①在国外某个城市暂住，不确定将来在哪里定居的人

对于很多刚刚毕业的年轻人而言，不确定是否会回国，或者不清楚将来在哪个城市定居，如果不是有合适的机会和价位，来必一定要急着买房。

和国内不同的是，欧美的租房市场也相对规范。除了个人房东之外，有很多专业的物业管理机构和服务式公寓，从高层公寓到别墅，从经济型到豪华型，可以说选择多多，应有尽有。

在规范的市场中，恶房东或者是因为房东要卖房被迫提前搬出的情况也比较少见。在一些房价巳经很高的城市，如果你觉得房价不会有很大幅度的升值，又不打算在这个城市待很久的话，租房未必不是一个好选择。

而在欧美租房也可以生活得更方便，和买房的人同样享受所在地区的福利。比如，如果为了学区的话，学区房的租客也可以享受学区房的福利，也可以享受当地的图书馆、公园，和一些当地居民的特别优惠等。

所以很多年轻的外国人，即使是本国人，也会因为工作、生活等原因跨区域流动，换城市上学、跳槽就业的情况非常普遍，买了房可能反而成为一种羁绊，所以是否需要买房因人而异。

②打算买投资房出租的人

前面提到，很多海外房产租售比要比国内一线城市高出不少，在海外当地主是个不错的选择，但为什么这里又说不适合呢？

在纽约之类的大城市的市中心，很多公寓类的房子都会有高昂的物业管理费，少则每月几百美元，多则可达每月上千美元，而一些地方对于出租房也会征收更高昂的房产税，此外房东也要交收入所得税，这些都影响了租金收益。

而如果房东不在本地，委托管理公司托管招租的活，物业公司一般会收取1个月的房租和每月5%〜10%租金的管理费，这样全年房租的大约20%都交给了管理公司，如果房子还要修修补补，没有足够的租金收益的活，对房东而言是一件费时、费力、费钱也没有很大回报的事情，还不如买分红基金股票。

我们就以曼哈顿为例，如果你看到-套这样的房子：坐落在世界金融中心组约的市中心，距离中央公园仅—街之遥，70平方米头际面积、，市中心精装修的2室1厅的房子，售价只要100万美元（约680万九人民币），还是永久产权，是不是很划算？这样的价格，可能在北京的二环旁、上海的外滩边只能买到小房子。

如果出租，纽约这样的房子每个月大概可以收租4000美元，差不多28000元人民币，而北上广深的房子，每月租金能收到10000元就不错了。这样一看，纽约买房出租似乎是个不错的选择。

但是，在急着下单之前，我们别忘了它的物业管理费和地产税。这些费用平摊到每月，大概需要1600美元。如此一来，再加上每月支付的银行贷款，房东一个月总支出至少要5500美元，如果租金只有4000美元，那么房东是入不敷出的。

所以是否值的购买用来出租，因城市而异。在房价已经很高的城市，投资出租房回报率相对比较低，不适合买来出租。但在一些房价相对便宜的城市，或许还有很多机会。

③短时闾“炒房”的人

如果为了 “炒房”，快进快出，可能海外买房也不是一个最好的选择。海外大部分市场除了做改造房之外，也并不适合短线快炒。

纵观全球大型城市的房产，一些经济腾飞、生态宜居、外国买家移民比较多的一二线城市，比如过去几年的美国的旧金山湾区、西雅图、洛杉机，加拿大的温哥华、多伦多，澳大利亚的悉尼、墨尔本等城市，每年都以两位数的增幅上涨，表现固然亮眼，但和国内比较，也来必比同期一线城市北上广深的房产增值快，还有一些城市房价不涨反跌的，所以并非不存在一定的房价下行风险。

在投资者买到房屋还没有出售的空置期中，海外房屋的持有成本也相较于国内要高，比如每年1%〜2%的房产税，公寓的物业管理费等。房屋空置一个月，每月就要多交几千到几万元人民币的“持有费用”。在房屋出售时，中介的佣金、交易的手续费、律师费和所得税等相关费用会减少炒房的利润，进一步减少到手的收益。

记得在次贷危机的时候，很多新闻媒体也报道了美国底特律的“1元房”，吸引了很多国内买家的眼球，纷纷组团去底特律买房、买街，结果很久没有升值不说，还被每年几千美元的房产税和维修费套牢了。

总之，在国外买房，可能房价本身看起来并不贵，但在扣除了维护费、物业费、房产税等，持有成本以后是否还值得，也是见仁见智，因人而异，因房而异。

总体来说，海外大城市除了一些移民城市和因科技业迅速发展创造一大批新中产阶层和富豪的地方房价发展十分迅猛之夕卜，大部分地区的房产虽然总体、长期而言会稳步上升。但大部分地区因为各类房产持有的幵支以及租售配套。所以可以根据自己的实际情况选择是否购房。