外国人可以在海外买房吗

很多考虑在海外买房的人第一个问题是，“我能在海外买房吗？”毕竟，如果在当地连买房的资格都没有，被限购的话，那么其他问题也就不值得浪费时间了。

首先，如果你巳经入籍海外国家成为那里的公民，或者获得了当地的永久居民身份/绿卡的话，那么在钱包允许的情况下就可以买，信用收入允许的情況下就可以找银行贷款。

如果你没有绿卡或者未成为那里的公民的话，根据不同国家可以分为不同的情况。美国、加拿大、澳大利亚和英国在理论上是任何人都可以购买房屋的，但具体也有一些区别。

①美国

美国没有特定针对外国人的限购政策，理论上任何人都有资格购买普通的房地产，唯一对购房身份限制的是—些合作式的住房（COOP），但这样的房子本来就不多。

美国由于是引发和经历了次贷危机的主要国家，现在对于贷款的审査比较严格，对于美国公民或者外国人都是如此。

在美国，如果你在美国长期工作，有稳定的收入，持有有效合法签证，有社保号（Social Security Number） /纳税号和信用记录的话，也可以正常地向当地的锒行申请贷款，和公民绿卡永久居民类似，首付最低有时候可以到3.5%，不过一般首付都在20%左右。

如果没有稳定的工作，比如学生或者退休人士，一般最简单的是全款现金买房。

现金买房需要准备：有效护照，中英文版的购房资金证明（包括银行存款，活期理财，可以马上变现的股票等，国内国外的账户资金都可以），美国银行账号（交易时用美国的账号购房）。此外还需要开设一个美国的个人税号（ITIN），与纳税有关。

但有时候，如果有信用记录或者学生OPT，或者在国内有资产和工作，可以出具收入证明，也可以尝试向一些比较小型的贷款机构或者华人银行（比如中国工商银行、汇丰银行、华美银行等）获得贷款。

这些贷款一般首付要求比较高，一般需要30%〜50%的首付，且有时候利率也会比普通的按掲贷款多加1〜3个百分点，有些银行会要求你在该银行/机构有一定数额（比如10万美元）的存款等。

一般本地的大型银行给外国人贷款的反而很少，且有时候效率略低。最好多找几家机构咨询，并且找熟悉给外国人做贷款业务的银行/贷款人，因为不是每家银行的每个业务员都熟悉这样的业务。

贷款买房需要提供的材料：有效护照、中英文版的购房资金证明（首付款）、美国的银行账号、美国的个人税号（ITIN）、国内工作证明和收入（需要公证及翻译）、信用记录（如果有的话）。

如果你在国内，也可以不用去美国就在国内购买美国的房产。交易可以通过电子邮件以及电子签名进行各类协议的签署，非常方便。也可以委托在美国信得过的亲友代自己签字过户和支付，需要签署一份经过公正的授权委托书（Power of Attorney ）和自己的护照复印件即可。

最后如果买了房，即使是在国内，每年还需要缴纳房产税；而如果不是主要自住房（homestead），比如是二套房度假房或者是用来出租的投资房，房产税还会略高些。如果出租收取租金的话，每年需要报税，还可能需要缴个人所得税。

此外，除了以个人名义买房，还可以以公司名义或者信托名义来买房，主要是为了资产保全、投资分配、匿名性、还有一些税务方面的考虑，具体可以咨询律师，在书中后续章节也会进行详细介绍。

②加拿大

加拿大购房资格也没有什么国籍的限制，基本大家都能买。

如果不是全款购房的话，加拿大的贷款也相对宽松。一般来说，有收入证明、合法的身份、加拿大的银行账户和可以提供首付的存款、资产证明，就可以申请贷款。一般加拿大本国人/枫叶卡居民和有足够信用记录的新移民（5年为限）最低首付可以到5%，但20%以上比较常见。

而对于新登陆加拿大5年内的新移民，如果没有信用记录和工作也可以贷款，一般需要做到自己能出首付35%以上，旦对贷款额度有限制（总额150万元加币），但好处是可以不需要审査收入证明和信用记录，而且新移民可以通过新移民贷款购买两套自住房。

对于加拿大的正规留学生，如果可以提供50%及以上的首付（可以是自己的钱也可以是父母资助的钱），也可以申请贷款1套自住房，最高贷款是50万元加币。

而如果你常住在国内，还没有移民，想要在加拿大购房的，也司以在提供国内财务证明和收入证明的情况下首付35%〜50%贷款购买一套房，有些银行还要求需要把首付在加拿大的账号里存上1〜2个月。

加拿大的不少银行都提供给留学生和外国人买房的贷款业务，比如，加拿大的帝国银行（CIBC）、皇家锒行（RBC）、蒙特利尔银行（BMO）等都有此类业务。

在加拿大买房，需要提供有效护照、加拿大开设的银行账号、信用记录（如果有的话，没有也可以）、资金证明（贷款或者全款的资金）。如果贷款，则还需要提供工作以及收入证明。如果一些资料或者证明是国内/中文的，最好通过公证公司翻译成英文。

在加拿大买房本人不需要在场，一般现在也都可以通过电子邮件和传真的方式签署文件合同办理手续。

虽然总体来说加拿大买房和贷款都比较容易轻松，不过加拿大的一些热门城市最近为了防止房地产市场太过火热，对外国买家出台了一些政策，比如在多伦多或者温哥华等地，对于非加拿大公民或者非加拿大永久居民的外国人，买房的时候还需要额外缴纳房价15%的海外买家税，提高了外国人买房的成本。而旦在加拿大买房的外籍人士在出售时，没有增值税的豁免。

③澳大利亚

在澳大利亚，外国人也可以购买房子。

不过，如果不是澳大利亚公民或者永久居民（PR），作为“外国入”身份一般只能从开发商处购买空地、期房、新房，而不能购买二手房。或者购买二手房以后，必须对二手房逬行大幅度的改建、加建，比如从原来的1套房加建为2套。

不管是新房还是要改建的二手房，外国人购买澳大利亚的房产都需要向澳大利亚的外国投资审核办FIRB提交申请（一般一个月内可以批下来），并缴纳5000澳元以上的申请费以后才能购买。或者，如果有些开发商已经预先向FIRB申请过的话，购房者就不需要再次申请，这类住宅预留给外国购房者也有一定的比例。

而如果人在澳大利亚留学或者短暂工作，或者已经递交永居申请正在过渡期的人，作为“临时居民”，持有合法澳大利亚签证的话，也可以购买1套二手房（不需要加建、改建）。但这套房必须用于自住，不得出租、分租，且在签证到期离开澳大利亚之前需要把房子卖掉。

而澳大利亚的房子不管本国人和外国人都可以贷款，外国人贷款基本上和澳大利亚居民区别不大。澳大利亚也是外国人获取住房贷款比较容易的—个国家。一般澳大利亚居民贷款最少付5%的首付。而如果外国人买期房可以只付10%的首付，如果买新的现房一般需要出20%〜30%以上的首付。此外澳大利亚的一种特殊的还款方式是只还利息的贷款（Interest Only Loan），到指定期限一次性偿还本金，这样每月还款额就更少了。

在澳大利亚可以贷款的银行有：中国银行的澳大利亚支行、联邦银行（Commonwealth Bank）等。且国内人士办理贷款不需要到澳大利亚办理。

贷款的时候需要准备：护照、签证（如果有）、收入证明、资产证明、信用记录等。

如果是来成年人想要贷款买房，一般需要与其父母共同持有，以父母名义贷款。

不过最近为了防止太多的外国人对市场投机导致本国人买房压力过大，澳大利亚的一些州也对外国买家的房产处置出台了一些新的规定，比如悉尼所在的南威尔士州，就要求空置6个月以上房屋的房主需缴纳5000澳元的空置税，房产过户的时候海外买家额外印花税也从4%调高到了8%，海外买家每年所缴纳的地税也从之前的0.75%提高到2%。

而在墨尔本所在的维多利亚州，海外买家也需要缴纳额外的7%的印花税。在这样的情况下，海外买家在悉尼或者墨尔本购房的时候所要支付的实际印花税大概要高达12%，增加了一定的成本。

④英国

在英国，任何入也都有资格买房子，没有国籍身份的限制。

在英国，如果是英国公民或者永久居民的话，最低首付5%就可以买房，有些银行比如巴克菜银行（Barclays）甚至有0首付的贷款项目。而旦如果在英国拿到了永久居留权或者入籍，如果购房者是首次购买自住房，在2020年之前都可以参加英国政府的购房援助计划（Help to Buy），政府可以提供房屋价值20%的贷款，而且前5年是免息的（5年以后低息）。

不是英国居民的外国人也可以在英国贷款购买房屋，一般对于收入有一定的要求。需要提供的材料有：有效护照、存款或资产证明、工作以及收入证明、与信用相关的记录等，贷款还需要开设一个英国的银行账号（全款）。如果是自住房，最高一般可以贷款70%〜80%。英国也有仅支付利息 （interest only loan）的房贷。

一般国内的买家建议选择在英国开设分行的中国的银行，或者在中国有业务的银行，这样他们对给中国买家办理贷款的流程和业务更加熟悉，比如中国银行伦敦分行，或者汇丰银行等，比较容易获得贷款。

如果是学生，或者没有收入证明的买家，一般需要全款购房，或者由父母来贷款共同购房。

而在英国买房也不需要本人在场，只要找到律师（一般英国房产交易都需要律师）、签合同、付钱就可以了。